BARIŞ SUNAL

Aralık 2016

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Sözleşmesinin Süre Bitimi Nedeniyle Sona Erdirilmesi

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ile eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (“GKHK”) yürürlükten kaldırılmış ve bu kanundaki kira sözleşmelerine dair hükümler “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlığıyla TBK dâhilinde düzenlenmiştir. Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde kira bedellerinin belirlenmesi, kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve kira sözleşmelerinin süre bitimi nedeniyle sona erdirilmelerine ilişkin TBK ile getirilen düzenlemeler incelenmektedir.

I. TBK’DA KİRA BEDELİ VE BELİRLENMESİNE DAİR DÜZENLEMELER

A.   Kira Bedeli ve Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı

Kira bedeli, tarafların mutabakatıyla belirlenebileceği gibi, belirlenmesinin üçüncü kişilere veya kiracı/ kiralayana bırakılması mümkündür. Ancak bu tür düzenlemeler olduğunda kira bedelini belirleyecek kişinin bunu Medeni Kanun’un 2. Maddesi çerçevesinde yapması gerekecektir.[1]

Eski GKHK’nın 9. Maddesine paralel olarak TBK 343. maddesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükme bağlanmıştır. Bu madde emredici nitelikte ve kamu düzenine ilişkin olduğundan, TBK’nın yürürlüğü tarihinde önceki konut ve çatılı işyeri kiralarına dair sözleşmelere de uygulanacaktır.[2]

Dolayısıyla, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı ilkesi TBK ile geçerli olmaya devam etmektedir. Örneğin, bir aylık kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin de muacceliyet kazanacağı[3], ilk sözleşmede olmamasına rağmen takip eden sözleşmelerde esaslı tamiratların kiracıya ait olacağı[4], ikinci sözleşmede kiracının bir yıl sonra kiralananı tahliye edeceği[5], ilk sözleşmede kararlaştırılmamış olmasına rağmen ikinci sözleşmede kira bedellerinin ayın birinde ödeneceği[6], kira süresinin kısaltılması[7], kiralananın süresinde tahliye edilmemesi halinde cezai şart ödeneceği[8], sözleşmenin uzatılacağı taraflarca kabul edilmediği takdirde sözleşmenin münfesih sayılacağı[9] şeklindeki maddeler GKHK gereği değişik Yargıtay içtihatlarında geçersiz sayılmışlardır. GKHK’nın bu kararlara dayanak olan 9. Maddesine paralel olan TBK 342. Maddesi yürürlükte olduğundan bu içtihatlar da halen geçerlidir. [10]

TBK’nın yukarıda açıkladığımız 343. maddesinin yürürlüğü 6353 sayılı kanun ile değişik 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesi gereğince kiracının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TTK”) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile ertelenmiştir. Ertelenen süre içinde kira sözleşmelerinde bu maddede belirtilmiş olan konudaki düzenlemelere, kira sözleşmesi maddeleri uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Dolayısıyla kiracının TTK kapsamında tacir sayıldığı durumlarda TBK’nın söz konusu maddesi uygulanmayacak ve bunun yerine GKHK hükümleri değil, taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır.

B.    Kira Bedelinin Belirlenmesi

818 sayılı eski Borçlar Kanunu ile GKHK’da bulunmayan ve TBK ile getirilen 344. madde düzenlemesi ile konut ve çatılı işyeri kiralamalarına dair sözleşmelerde kira bedelinin arttırılması ve kira bedelinin hâkim tarafından tespitinin talep edilebileceği durumlar hükme bağlanmıştır.

Öncelikle TBK 344. maddesinde, kira süresinin bir yıldan daha uzun olup olmamasına bakılmaksızın, tarafların kira bedelini ancak “üretici fiyatları endeksindeki artış oranı” ile sınırlı olarak artırabilecekleri belirtilmiştir. Bu madde ile daha önce GKHK döneminde geçerli olan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı terkedilmiştir. Dolayısıyla taraflar kira bedelini arttırırlarken üretici fiyatları endeksinin “on iki aylık ortalama” artış oranını aşmamaları gerekmektedir.[11]

Tarafların kira bedeli artış miktarında bir anlaşmaları olmaması durumunda yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tarafların ve kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.

Kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olarak belirlenecektir. Ancak böyle bir durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı üst sınır olarak kabul edilmeyecektir.[12]

Kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılması durumunda ilk beş yıllık dönemde kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı para değerindeki değişiklikler de göz önüne alınarak yukarıdaki paragrafta bahsettiğimiz ilkeler çerçevesinde hâkim tarafından belirlenecektir.

Yukarıda 1.1. maddenin son paragrafında bahsettiğimiz TBK geçici 2. maddesi burada açıkladığımız madde için de geçerli olup, TTK gereği tacir sayılan kiracının taraf olduğu kira sözleşmelerinde TBK 344. maddesi 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanmayacak ve bu maddede belirtilen düzenlemelerle ilgili konularda sözleşme serbestisi geçerli olacaktır.[13]

C.   Kira Bedelinin Uyarlanması Talebi

TBK 344. maddesinin son fıkrasında yabancı para olarak belirlenen kira bedelinde 5 yıl boyunca değişiklik yapılamaması halinin istisnası olarak TBK 138. madde belirtilmiştir. Bilindiği gibi TBK 138. maddesi sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) kuralının istisnası olarak “işlem temelinin” çökmesi hallerinde, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasının şartlarını düzenlemektedir. Maddede belirtilen dört koşulun sağlanması şartıyla borçlu, sözleşmenin uyarlanması isteme ve bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Bu koşullar;

  1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkması,
  2. Bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
  3. Bu durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, borçludan ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması ve,
  4. Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutmuş olmasıdır.[14]

Kira sözleşmelerinde işlem temelinin çöktüğü iddiasıyla sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması taleplerine, genellikle döviz kurundaki dalgalanmalar sebep gösterilmektedir. Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği ve Kiracının TTK kapsamında tacir sayılmadığı durumlarda, yukarıda saydığımız şartların yerine getirilmesi koşuluyla, döviz kurundaki sert hareketlerin işlem temelini çökerttiği iddia edilerek kira bedelinin uyarlanması talep edilebilecektir.[15] Ancak aynı konuyla ilgili olarak kiracının tacir olduğu durumlarda, Yargıtay “devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı” ve “kur politikalarının güvenilir olmamasının bir gerçek olduğu” nu belirterek kiracının basiretli tacir sıfatıyla bu durumu bilmesi gerektiği ve bu nedenle “öngörülemezlik” şartının yerine gelmediğini hükme bağlamıştır. Bu durumda da tacir sıfatına sahip kiracının döviz kurundaki dalgalanmalar nedeniyle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması talebinin kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.[16]

D.   Kiranın Belirlenmesi Davalarında Görev ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu (“HMK”) gereği dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme belirlenecektir. Bu doğrultuda HMK 4. madde gereği sulh hukuk mahkemelerinin görevleri arasında kira sözleşmelerinden doğan bütün uyuşmazlıklar sayılmış olduğundan kira bedeli belirlenmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır.

Yetkili mahkemenin belirlenmesinde HMK 10. maddesi de uygulanacaktır. Bu hükme göre sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda genel yetki kuralına ek olarak sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilecektir. Yetki sözleşmeleri açısından ise HMK 17. madde uyarınca kira sözleşmesinin taraflarının her ikisi de TTK kapsamında tacir ya da kamu tüzel kişisi değilse, kira sözleşmesine eklenen ya da ayrıca yapılan yetki sözleşmeleri geçerli olmayacaktır. Ancak geçerli şekilde yapılmış bir yetki sözleşmesi olması durumunda yetki sözleşmesinde belirlenen yer mahkemesi taraflara aksine düzenleme öngörmemişlerse tek yetkili mahkeme olacaktır.[17]

E.    Kira Borcunun Ödenmesi Usulü, Kiracının Temerrüdü

TBK 313. maddede kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu açıkça belirtilmiştir. Borcun ödeme zamanı hakkında sözleşmede hüküm bulunmaması durumunda, ödeme yapılacak zaman örf ve âdete göre belirlenecektir (TBK md. 314).

Kural olarak, kira borcu genellikle para borcu olarak belirlendiği için, aksine bir kayıt sözleşmede bulunmadığı sürece kiracı kira borcunu kiraya verenin adresinde ödemekle yükümlüdür. (TBK md. 89/1)

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracının temerrüde düşürülebilmesi için TBK 315. maddede özel bir süre öngörülmüştür. Buna göre kiraya veren tarafından sözleşmenin temerrüt nedeniyle feshedilebilmesi için kiracıya en az otuz gün süre verilmesi gerekmektedir. Kiraya veren ancak bu sürenin sonunda kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesini feshedebilecektir. Kiracının temerrüde düşmekten kurtulabilmesi için kira bedelini tamamen ödemesi zorunludur. Yargıtay tarafından, Kiracının 34 TL gibi ufak bir tutarı eksik yatırmış olması dahi, kendisinin mütemerrit sayılması için yeterli kabul edilmiştir.[18] Ayrıca kiraya verenin rızası olmadan kiracı, borcunu çek ve diğer senetle ödeyerek borcundan kurtulamayacaktır.[19]

II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRE BİTİMİ NEDENİYLE SONA ERDİRİLMESİ

TBK konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi usullerini a) bildirim yolu ile (süre bitimi)  ve b) dava yoluyla olmak üzere iki başlık altında toplamıştır. Burada TBK 347. maddesi kapsamında düzenlenen fesih halleri kiracı ve kiraya veren açısından incelenecektir.

A.  Kiracı Bakımından

TBK 347/1 maddesi ile GKHK 11. maddesine paralel olarak belirli süreli kira sözleşmelerinin süre bitiminden en az on beş gün öncesinde bildirimde bulunarak feshetmedikçe aynı koşullarla bir yıllık süre için uzatılmış sayılacağı hükme bağlanmıştır. Kira sözleşmesinin biten süresinin bir yıldan az veya çok olması, madde ile belirlenen uzama süresini etkilemeyecektir. Örneğin altı ay ve on yıl süre için imzalanan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin ikisi de süre sonunda TBK 347. madde gereği bir yıl süre ile uzatılmış sayılacaktır.[20]

Kira Sözleşmesi süresinin belirsiz olduğu durumda ise kiracı genel hükümlere göre bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Kiracının söz konusu fesih bildirimini TBK 348. madde gereği yazılı olarak yapması gerekecektir.

Madde emredici nitelikte ve kiracı yararına konulmuş olduğundan sözleşme ile fesih bildirim süresinin uzatılması veya bir yıllık uzama süresinin kısaltılması mümkün değildir. Ancak kira süresi sonunda sözleşmenin kiracı tarafından feshedilmemesi durumunda kira sözleşmesinin bir yıldan daha uzun süre için uzatılmış sayılacağına dair anlaşma kiracı lehine olacağından geçerlidir.[21]

B.    Kiraya Veren Bakımından

Kiracının aksine kiraya verenin TBK 347. madde uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini süre bitimi nedeniyle tek taraflı olarak feshetme hakkı bulunmamaktadır. Bu düzenleme eski GKHK hükümleriyle de uyumludur.

Ancak TBK ile getirilen yeni düzenleme ile kiraya verene de belirli bir sürenin geçmesi ile tek taraflı ve sebep göstermeksizin fesih hakkı verilmiştir. Maddeye göre kiraya veren, kira sözleşmesi ile belirlenmiş sürenin sona ermesi tarihinden itibaren on yıllık uzama süresini takip eden kira yılının bitiminden üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla kira sözleşmesini tek taraflı ve sebepsiz feshedebilecektir. Örneğin, bir yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılmış olması durumunda, kiraya veren 1+10+1 yılın, yani 12 yılın bitiminde bir yazılı bildirimle kira sözleşmesini feshedebilecektir. Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de bu hakkı kullanabilecektir. Şöyle ki, kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık süre sona erdikten sonra bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshedebilecektir.[22][23]

Maddenin TBK’nın yürürlüğe girmesi ile geçiş dönemindeki uygulamasına dair geçici 2. madde ile düzenleme getirilmiştir. Buna göre TBK’nın yürürlüğe girdiği tarih itibariyle on yıllık süre dolmamış olmakla birlikte kalan sürenin beş yıldan az olması durumunda yürürlük tarihinden itibaren 5 yıl, TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihte on yıllık sürenin dolmuş olduğu kira sözleşmelerinde ise yürürlük tarihinden itibaren iki yıl sonra uygulanacağı hükme bağlanmıştır.

III.  SONUÇ

Bu yazıda değindiğimiz konularda TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına dair hükümleri ile birlikte kiracının korunması ilkesinin devam ettirildiği ve emredici hükümlerle sözleşme serbestisinin daraltıldığı görülmektedir. TTK kapsamında tacir olarak nitelendirilen kiracılarla yapılan sözleşmeler için getirilen sekiz yıllık erteleme süresinin sona ermesiyle birlikte TBK ile getirilen, özellikle kira bedellerinin belirlenmesi ve artışlarına dair hükümlerin işyeri kiralamalarında etkisini göstereceğini söylemek doğru olacaktır.

KAYNAKÇA

  1. YAVUZ, Nihat, “Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku” Adalet Yayınevi 2015,
  2. EREN, Fikret, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler” Yetkin Yayınları 2012,
  3. YAVUZ, Nihat, “Türk Borçlar Kanununun Getirdiği Değişiklikler be Yenilikler” Adalet Yayınevi 2012,
  4. Yargıtay Kararları (www.kazanci.com, YAVUZ, Nihat, “Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku” Adalet Yayınevi 2015)

[1] YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2013/24346 K. 2013/8892 T. 08.04.2013

[2] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/13975K. 2015/1345 T. 16.2.2015

[3] YARGITAY HGK 07.02.1970 6/730

[4] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ T. 18.2.1966 5905/581

[5] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ T. 11.07.1966 5755/877

[6] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ T. 16.12.1968 5158/3968

[7] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ T. 07.02.1974 439/451

[8] YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ 15.04.1976 6307/3229

[9] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ T. 27.12.1979 9663/10866

[10] YAVUZ, Nihat, “Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku” Adalet Yayınevi 2015, syf. 445, 446

[11] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/727, K. 2014/11004 T. 14.10.2014

[12] YAVUZ, Nihat, “Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku” Adalet Yayınevi 2015, syf. 489

[13] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/8279 K. 2016/3306 T. 21.4.2016

[14] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 138. madde gerekçesi

[15] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/7526 K. 2014/1070T. 29.01.2014

[16] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2003/13-332, K. 2003/340, T. 7.5.2003

[17] YAVUZ, Nihat, “Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku” Adalet Yayınevi 2015, syf. 500

[18] Yargıtay 12 Hukuk Dairesi 13.03.1985 2906/2362

[19] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 10.07.1971, 1297/ 452

[20] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2728 / K. 3284, T. 07.09.1965

[21] YAVUZ, Nihat, “Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku” Adalet Yayınevi 2015, syf. 562

[22] YAVUZ, Nihat, “Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku” Adalet Yayınevi 2015, syf. 560

[23] YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/8957 K. 2016/680 T. 8.2.2016

© YAZICI Avukatlık Ortaklığı